原创韬略哥
01
这里仅能满足9%的居住需求？
在深圳的南山核心区，想买一个“地铁口”的房子，要多少钱？
以动辄10万乃至15万+/㎡的单价，少说也得万+！
那我们看看深圳年上半年，万+总价的新房成交情况：
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深圳上半年楼市总价万元＋住宅成交中南山独占套，成交总金额.22亿元，套数全市占比55%，总金额全市占比60%。可见南山的超强购买实力和购买需求。
那么南山能内部消化居住需求吗？
完全不能！
据统计，南山现在已远超万就业人口，但全区的商品房住宅却只有46万套。单高新园片区就业人口就高达31万，而住房仅2.8万套，仅满足9%工作人员的居住需求！就业人口与商品房存量供需严重不平衡，而且动辄万+的房价，更让人直呼“压力山大”。
因此，南山的职往分离现象非常严重。年发布的中国主要城市交通分析报告，指出南山区早晚高峰路上花费的时间是畅通状态下的1.84倍，成深圳最拥堵区域。
综上，南山就业人口多、居住需求大，但供给少、价格贵，高新人才迫切需求一个“通勤快、品质高”的好居所。
那么，怎么办？
我们下调总价区间至—万/套，再来看看市场情况：
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今年上半年在万—万元总价区间，全市累计成交套住宅，其中光明区成交套摘冠，套数占比超30%。
光明的成交客户来自哪里？
走访了几个项目，都给出共同的答案，大部分来自南山！
02
为什么南山人会选择光明？
有人说，因为光明定位高，坐拥“打造世界一流科学城”和“深圳北部中心”两大价值定位，未来将代表国家参与全球科技竞争与合作。
也有人说，因为光明发展快，正式挂牌成立仅一年GDP就超过千亿。年和年连续两年GDP增速领跑全市。
这些都对，但不是本质原因。
归根到底，是光明，解决了南山人居住的痛点！
南山居住的痛点是什么？
不少粉丝吐槽：靠近公司的老破小两房也要0+/月的租金，有地铁的房子贵，没地铁的房子交通不方便。早出门一小时和堵在路上，总要选一个。每天通勤的时间都想辞职换个地方生活，但又狠不下心！
房价更是动辄10万+起步，想买个好点环境有绿化有小区的房子，掏空家里6个钱包，都不够！买个破房子，住着又不舒服，不知道买来的意义是什么······
······如果有钱，当然要买地铁口、大绿化、配套齐全、工作生活都很方便的房子啊，但想想都遥遥无期，南山房子太贵了······
高额成本下，要么选择没有品质的“蜗居”，要么选择长时间的“通勤”，用时间换空间！
我们调查走访了很多在南山工作的白领们，勾勒出他们最向往的品质住宅画像竟然是以下几点：“交通便捷+圈层相近+生态宜居+配套齐全+品质精良+价格可承受”。
所以，第一也是最重要的原因是13号线的规划与开通，将链接南山与光明。
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我们看到13号线沿途，深圳湾、后海、科技园、西丽，涵盖了南山最核心的几大区域，也是南山就业人口最集中的一条线。
众所周知，科技园目前是南山上下班人口流量最大的地方，拥挤不堪。因此，一旦新地铁开通必将形成新的分流，巨量人口会顺着新的地铁迁移。
而且地铁13号线还是深圳仅有的3条快线之一，一旦开通，光明去往南山核心区的通勤时间，就缩短到30分钟，7站到南山。
这是什么概念？
半小时通勤！房价砍半，甚至更多！
怎么不让人心动？
第二是圈层相近
广深科技创新走廊
南山客以高新技术人才为主体，在广深科技走廊上，形成了“南山研发——光明科学城转化——东莞松山湖生产”的产业链，聚集了大量的科研技术人才。
南山客安居于此，依旧还是自己熟悉舒适的社交场！
第三是生态宜居
以南山紧张的住房供给来说，想在南山买一套生态宜居的好房子，得增加多大成本？而开发商为利润计，在生态宜居的好地块，基本以大户型豪宅开发为主，因此进一步推高了价格！
成本让南山人“理想的生活”变得可望而不可及！
因此南山的外溢和其他区域不一样，他们不是传统意义上的刚需，他们作为“高精尖”人才，值得也更需要“高品质”的生活与住所。
而他们的需求在光明可以实现！
光明自然资源示意图
今年的光明区政府工作报告中，更是用了一段诗意的文字描述如何让城市更有格调：实施光明“山水连城”计划，贯通茅洲河—光明小镇—郊野公园—森林公园生态廊道，塑造“一河九水合两明，百里青山入繁城”的城市风貌。
光明可以给南山客一个生态宜居的“家”！
在这些基础上，购房客户肯定还希望选择一个配套齐全、品质精良的好住所，那就需要在光明核心地段配套醇熟的区域，选择大品牌、大社区、好产品、好物业！
那多少人要抢这样的房子？
前文提到，南山现在已远超万就业人口，但全区的住房只有46万套。供需差极大，外溢量自然也就极大；再加上光明区产业发展带动人口增长，根据7普统计全区常住人口达到万，这个数字在十年间上浮了%，并且还在持续增长！
而光明的销售量和供给量呢？
光明相对满足客户“理想需求”的房子大致总价区间在万—万元，前文也提到，今年上半年，光明区间价格内成交套摘冠，销售套数占比超全市30%。而区间内光明仅仅上新套，供求比0.43，是深圳供求最为紧张的区域之一。
这还是在地铁没有开通的情况下！随着13号线工程的推进及开通，光明楼市供求难道不会持续加剧吗？
还觉得光明的房子多吗？
其实光明可选的满足要求的好房子，已经远远不够了！
03
这里有“理想的生活”！
以“交通便捷+圈层舒适+生态宜居+配套齐全+品质精良+价格可承受”的标准找房，还真挖到一个好项目——中海观园！
感兴趣的朋友可以扫码加入打新群来了解一下，有顾问在线答疑。
我们一起来看看，为什么说“中海观园”能给我们“理想的生活”？
1、想要地铁便捷通勤？
中海观园约米汇集1高铁+3地铁！
中海观园距离光明城综合枢纽“光明城高铁站”仅米。未来地铁13号线、6号线支线、18号线在此汇聚。还拥有广深港高铁、赣深高铁，一站深圳北、两站福田、三站香港西九龙/广州南；是深圳北部的一大枢纽中心。
中海观园交通示意图
2、想要相近的圈层？
中海观园坐落于凤凰城！
光明CBD“凤凰城”，仅占地14.89平方公里，却贡献了光明70%左右的GDP。目前已拥有全球民用无人机龙头——大疆创新，世界医疗设备巨头——迈瑞医疗，全球知名触摸屏生产商——欧菲光，深圳建市以来最大的产业项目——华星光电，全球领先的网络通讯设备供应商——普联技术等等，1多家国家高新技术企业集聚。
光明科学城规划示意图
3、想要生态宜居的家？
中海观园公园环绕、内外双园！
这里森林覆盖率高达53.6%（市均约47.6%），2km范围内百花园、新城公园、网红虹桥公园、大顶岭山地公园，四大公园环绕，生态宜居。项目楼下就是占地约20万㎡的百花园，可登山、可露营，户外健身毫无问题。
外园“百花园”示意图
内部又自成公园，内园林面积高达约2.2万㎡，用大气力做了大中庭、大绿化，社区中心打造了一个占地约㎡的“四季会客厅”，相当于4个篮球场大的阳光草坪。散步、野餐、看露天电影、开音乐会、比足球赛、舒适的天气一家人来个更加安全的“小露营”，下楼就可以满足！
內园“四季会客厅”示意图
在一个会呼吸的内外双园住区，过运动、休闲的健康生活，这算不算理想的生活？
4、想要配套齐全的大社区？
中海观园是片区目前最大的项目！
能做內公园的社区，自然不会小，中海观园占地约3.23万㎡，总建面约25.76万㎡。是片区目前入市中占地最大的项目，更是少有的“大社区全景生活场”
中海观园配全配套示意图
前文说了，中海观园在凤凰城，在“光明城高铁站”综合交通枢纽，今年4月15日，光明一届四次党代会，更是强调要把凤凰城打造成“光明中央商务区”。这意味着未来，这里的配套与资源将更加高集群、大手笔。
比如这里1.5公里内聚集了光明会展中心、光明文化艺术中心、文化综合中心、图书馆、美术馆及规划展览馆等等一系列人文配套，这样的密集程度很可能会超越配套相对松散的南山，直接对标“福田中心区”。再比如“光明城站”即将大手笔建设未来光明最大的商业中心，打造一个约百万方的超大商业综合体。
当然，教育、医疗、商业，这些基本配套，这里也样样齐全。地铁2站即达蓝鲸世界、万达广场、大仟里、光明K+PLAZA、星河天地等商圈，超60万㎡繁华商业环伺。
步行约米距离就规划有九年一贯制学校，2Km内集聚排名全区前十的光明外国语学校、凤凰学校等优质学校。看医生的话，约米就医院（光明院区），周边还有三甲级医院、中医院医院，非常方便。
光明外国语学校实景图
医院光明院区一期项目示意图
周边部分商业示意图
周边部分人文配套示意图
周边公园示意图
周边部分配套展示
外部配套齐全，生活就已经很便利了，但如果内部配套同样齐全呢？
小区内部自带约2㎡幼儿园；还配备约2㎡风情商业街，不出小区就能满足日常购物需求，是不是更幸福了呢？
不要满足得太早呦，还可以拥有更多呢！
比如海蓝岛屿：大社区的好处就是中海观园是今年光明所有新项目中为数不多的带泳池社区，而且是亲子阳光泳池，在自家社区带宝宝玩，人少、方便又安全！
海蓝岛屿阳光泳池示意图
再比如米环氧跑道：以前最多就是在楼下随便跑跑，还怕撞到人，只能溜达溜达。现在好了，中海这边专门划定了起跑区域供大家热身，避免与跑步者相撞。
环氧跑道示意图
再比如学龄区模拟体育考场：孩子中考要考体育科目，就怕训练场不规范影响考试。现在在楼下，专门针对深圳中考体育科目，专设立定跳远、仰卧起坐、引体向上、跳绳和篮球等“模拟考场”，并配置了相应的健身器材，陪孩子一起模拟备考，安心多了！
学龄区模拟体育考场局部示意图
再比如，看护宝宝玩，家长们在哪里休息？
这个问题小区也想到了，项目在“全龄欢乐谷”的区域设置上既相对独立、又彼此融合，为了让小朋友在开心玩耍时，便于家长看护，座椅还专门设置了不同高度以便不同年纪的业主休息陪同，工作忙的时候，带着笔记本下楼工作都没问题。
再再比如，孩子想和父母一起玩怎么办？
那就一起玩呀，为了便于亲子互动，器材设施上，秋千、滑梯等都采用的是成人儿童一起娱乐的“大小双款”。还设计了很多“寓教于乐”的项目，比如算数墙、传声筒等，陪孩子游戏的过程中，还可以开启“早教”大计。
全龄欢乐谷部分亲子互动场景示意图
而且儿童区的设计特地采用了明艳温暖的色彩，家长们可以带着宝宝一起认知明媚多姿的世界！
后疫情时代，楼下即公园、楼下即健身场、楼下即游乐园，何等的惬意？何等的难求？
5、想要品质精良的项目？
更是完全可以相信央企中海！
中海不仅是央企大品牌，还被戏称“工科中海”，和南山人一样，都有对品质精益求的追求和细腻。打造了一系列标杆精品项目，品牌价值年又蝉联行业第一。中海物业也是中国物业管理百强企业NO.1，入住后的服务还是有保障的。
中海代表性项目摘选
远的不说，年光明的中海寰宇时代，就已经用产品力征服了市场！
综合五项全能的项目，都不好找，何况五项全优的项目？目前看来，这样高品质住宅，光明非但不多，而且是远远不够的。
，中海观园绝对是个必看项目！
那来看看总规和户型，中海观园共规划有8栋高层住宅，可售商品房合计套，3梯6户配比，舒适宜居。户型涵盖建面约83-87-94-96㎡的3房，以及建面约-㎡的4-5房。刚需和改善都有选择。
约㎡的户型是少有的5房设计，三代同堂的家庭可以着重考虑；约94-96㎡视野景观非常好，要么看外园要么看內园，对景观有要求的朋友们可以着重考虑；约83㎡毋庸置疑是最佳上车户型，总价约万左右即可入手，而且83㎡户型不多，看中这个户型的朋友们要格外注意决断力。
中海观园户型图
而且最重要的是，中海观园毛坯限价仅4.4万！！！
我们可以明显看出中海观园的限价是极为难得的机会窗口期。从今年第二轮土拍看来，凤凰城片区土拍限价较去年涨幅接近10%！若非限价因素，中海这样的小区价格肯定不止于此，要收割“价格红利”的朋友们千万不要错过！
中海观园展厅已开放，感兴趣的朋友可以到现场了解，也可以加入打新群咨询详情。
